观点直击｜保税区里的盐田港REIT

观点网 2023年，对于仓储物流行业来说是具有挑战性的一年，但红土创新盐田港REIT的两个基础设施项目公司运营情况良好，经营业绩好于预期。

据2023年扩募招募说明书，红土盐田港REIT预测其2023全年可供分配9810.85万元，扩募资产按照207 天/365 天折算后预测的可供分配金额为9161.17万元。而2023年红土盐田港REIT实现可供分配金额为9718.2万元，完成扩募招募说明书预测的106%。

而现金分派率方面，盐田港REIT按可参考公允价值净值的年化现金分派率为4.70%，高于扩募招募说明书中预测的年化现金分派率 4.42%。

虽然完成度上并未有中金普洛斯REIT的可供分配金额高，但整体表现还算是不错。

出租率和租赁期限方面，截至2023年12月31日，现代物流中心项目的出租率为95.11%，租赁期限1-14.83年不等，最长租赁期限到期日为2037年6月30日；世纪物流园项目的出租率则为100%，租赁期限为4.75年，租赁期限到期日为2027年5月31日。

对比2022年现代物流中心的出租率，2023年已经下降了3.89个百分点，而2023年四季度的出租率同样较上一季度有所下降。

在4月9日的业绩会上，管理层对此回应，主要是因为受中美贸易形势的影响导致个别客户合同到期后进行业务调整进而使得园区新增了2.6万平方米的空置面积。

在保税区中继续前进

2023年6月，红土创新盐田港REIT进行2023年度第一次扩募。

扩募资产为世纪物流园项目，项目位于深圳市盐田区盐田港综合保税区北区。而此前首发资产也即现代物流中心项目，其同样位于保税区内。

管理层对此表示，底层资产所处的盐田综合保税区享受出口加工区、保税区、综合物流园区三种海关特殊监管区政策功能叠加，可满足客户多元化需求，此外还拥有独特的政策服务优势。相比于区域内其他项目，项目的运营方具有多年的客户资源积累与较强的招商运营能力，项目中入驻了美集物流、德迅物流、日新物流、全球捷运物流等货运和第三方企业，并长期保持稳定友好的合作关系。

而此外，管理层还表示项目所处的盐田综合保税区内，综合保税区顺利通过验收并已具备封关运作的基本条件，未来这片区会迎来一定新增仓储设施供应，仓储类型也将更加多元化，将增强盐田港作为华南地区枢纽港口的战略地位，提升影响力。

事实上，根据建设标准，仓储物流基础设施可分为高标仓和普通仓；根据仓储货物性质，仓储物流设施包括保税仓库和非保税仓库，而红土盐田港REIT的底层资产为高标仓和保税仓。

观点新媒体了解到，保税仓主要用于存储在保税区内未交付关税的货物，企业在货物进口时暂时免除关税和税收的支付，减少资金压力，并为企业提供灵活的仓储和物流安排。而非保税仓则是指常规仓库，用于存储和分发货物，其中的货物在进口时需要立即缴纳关税和其他税费。

因其业务场景需要，保税仓也一般用于跨境电商、转口贸易、保税加工等业务，而非保税仓则主要是用于国内的销售和分销。

从政策层面来看，保税仓享受着非保税仓不具有的政策优势。从业态分布和区位来看，盐田港REIT的底层资产均位于跨境电商发展迅速的华南区域

如深圳市盐田区人民政府于2023年12月出台《盐田区构建现代产业体系促进经济高质量发展扶持办法》为代表的全方位、综合性产业扶持政策体系，并协同2023年4月出台的首个跨境电商产业扶持政策《盐田区关于加快推进跨境电子商务产业高质量发展扶持办法》，对盐田区内保税高端产业、保税展示交易等企业均有不同程度的奖励扶持，促进此类企业在盐田区内的进驻及发展。

此外在2023年12月，海关总署还发布了《关于优化综合保税区仓储货物按状态分类监管的公告》，支持综合保税区内企业开展仓储货物按状态分类监管的区内直转业务。

业绩会上，管理层也表示这些政策的出台不仅有助于跨境电商的发展，同时对于盐田港REIT的基础设施项目同样是很好的政策支持。

分红、租约与租金调整

REITs的分红是以现金分派的方式使投资者定期获得回报，这不仅可以吸引更多的投资者进入REITs市场，同时还意味着REITs有良好的运营状况。

此外，根据REIT的法规要求，每年至少将赚取的收益分配一次，每次收益的分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

业绩会上管理层表示，盐田港REIT在2023年实现了两次基金分红，合计发放金额为1.31亿元。而据观点新媒体统计，截止至4月9日，其累计共分红4次，总分配金额为2.28亿元。

但同于2023年6月有扩募动作的中金普洛斯REIT，其自上市以来已进行了7次分红，累计分配金额达到约7.67亿元，分红比例约占上市以来可供分配金额的100%。

出租率方面，盐田港REIT的两个底层资产项目差异较大，其中现代物流中心项目出租率为95.11%，世纪物流园项目为100%，这主要是因为世纪物流园项目采用的是整租的方式，且租赁年限较长。

观点新媒体了解到，世纪物流园租赁面积占比最大的为深圳市通捷利物流有限公司，租赁面积5.24万平方米，占仓储及配套部分总可租赁面积的100%，租赁期限为2022年9月1日至2027年5月31日。

而现代物流中心租赁面积占比最大的为深圳市深圳港集团有限公司，租赁面积11.63万平方米，仅占仓储及配套部分总可租赁面积的 44%，租赁期限为2021年10月至2026年10月31日。

租金及其调整方面，据管理层披露，到2023年10月底是现代物流中心与深圳港集团所签署合同的正常履行完第3个租赁年度，其仓库的租金价格是39.78元/平方米/天，而据租赁合同，在第4个租赁年度起至第6个租赁年度，租金价格将会根据市场的第三方评估机构确定该年可比物业市场的平均租金水平来确定该年的租赁价格。

管理层还披露，第四个租赁年度于2023年11月1日开始，根据仲量联行出具的《深圳区域物流地产市场及盐田物流地产子市场调研报告-2023年三季度》中截至2023年第三季度盐田综合保税区内高标准常温保税仓库市场租金介于39.5-41.5元/平方米/月之间，经与深圳港集团磋商达成一致，最终确定第4个租赁年度仓库租金为40.14元/平方米/月，租金价格水平在报告期内保持持续增长。

但也由于受制造业及外贸出口增速放缓影响及近期新增存量入市冲击，2023 年以来深圳市场多个高标仓项目租金录得下跌，深圳高标仓租赁市场开始承压。

对此，管理层表示受经济持续弱复苏及新增供应持续入市等因素影响，短期内深圳高标仓市场租金增速或将承受一定压力。

但就深圳的仓储物流市场而言，未来有望继续受益于跨境电商的需求，加之国内消费水平逐步回暖带来新增仓储物流需求的增长。而未来线上直播零售的快速扩张也将带来更多租赁的需求。